案例
A公司为增值税一般纳税人，注册地址在福建福州，A公司因实际经营的需要，需购买张三的写字楼作为办公场所，问：购买张三写字楼，买卖双方需要缴纳什么税？何种形式取得写字楼对A公司更有利？
写字楼信息如下：
写字楼面积：300平方米
写字楼产权人：张三
张三购楼成本：5000元/平方米
张三售楼价格：税后3,000,000.00元（张三不承担任何税费）
答：
一、购买写字楼时买卖双方需要缴纳的税费如下：
（一）卖方税费
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卖方税费 | |||
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标的物 |
写字楼 |
备注 | |
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销售面积（平） |
300.00 |
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|
销售单价 |
10000.00 |
||
|
销售收入 |
3000000.00 |
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|
不含税收入 |
2857142.86 |
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|
出售方购买时单价 |
5000.00 |
||
|
出售方持有成本 |
1500000.00 |
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|
出售方利润 |
1357142.86 |
张三购入写字楼是在营改增前，这项为不含税收入-成本 | |
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税种 |
税率 |
应纳税额 |
|
|
土地增值税 |
6% |
171428.57 |
个人出售非住宅的土地增值税税率为6%。 |
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增值税 |
5% |
71428.57 |
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|
城建税 |
7% |
5000.00 |
|
|
教育费附加 |
3% |
2142.86 |
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|
地方教育费附加 |
2% |
1428.57 |
|
|
个人所得税 |
1.50% |
42857.14 |
|
|
印花税 |
0.05% |
1500.00 |
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合计 |
295785.71 |
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（二）买方税费
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买方税费 | |||
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标的物 |
写字楼 |
备注 | |
|
销售面积（平） |
300.00 |
||
|
销售单价 |
10000.00 |
||
|
销售收入 |
3000000.00 |
||
|
不含税收入 |
2857142.86 |
||
|
购买时单价 |
5000.00 |
||
|
成本 |
1500000.00 |
||
|
利润 |
1357142.86 |
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|
税种 |
税率 |
应纳税额 |
|
|
契税 |
3% |
85714.29 |
|
|
印花税 |
0.05% |
1500 |
|
|
合计 |
87214.28571 |
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二、以何种形式取得写字楼对A公司更有利
股东购买写字楼再转租给A公司比A公司直接购买写字楼更节税，具体如下：
（一）A公司直接购买写字楼所需成本及节税金额
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A公司直接购买写字楼 | ||||
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标的物 |
写字楼 |
备注 | ||
|
使用面积（平） |
300.00 |
|||
|
购入单价 |
10000.00 |
|||
|
购入价格 |
3000000.00 |
|||
|
购入成本 |
2857142.86 |
|||
|
承担税费成本 |
税率 |
应纳税额 |
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房产税 |
1.20% |
27000.00 |
福州市房产税减除比例为25% | |
|
土地使用税 |
25元/平方米 |
7500 |
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持有期间每年税费合计 |
34500 |
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|
可抵减的利润 | ||||
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折旧金额 |
预计净残值5% |
残值金额 |
142857.1429 |
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|
折旧年限20年 |
每年折旧金额 |
142857.1429 |
||
|
每年企业所得税抵减金额 |
44339.29 |
|||
|
实际节税 |
9839.29 |
|||
（二）股东购买写字楼转租A公司
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股东购买写字楼转租A公司 | ||||
|
股东税收成本 |
备注 | |||
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标的物 |
写字楼 |
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|
使用面积（平） |
300.00 |
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|
购入单价 |
10000.00 |
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|
购入成本 |
3000000.00 |
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租金 |
65元/平方米 |
租金以福州均价为例 | ||
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租金年收入 |
234000 |
租金每月不超3万，可免征增值税及附加； | ||
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股东代开发票给A公司 |
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税种 |
税率 |
应纳税额（开增值税普通发票） |
备注 | |
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增值税 |
5% |
0.00 |
租金每月不超3万，可免征增值税及附加； | |
|
城建税 |
7% |
0.00 |
||
|
教育费附加 |
3% |
0.00 |
||
|
地方教育费附加 |
2% |
0.00 |
||
|
个人所得税 |
1.50% |
3342.86 |
234000 /1.05*1.5% | |
|
印花税 |
0.10% |
234.00 |
||
|
房产税 |
12% |
26742.86 |
租金收入需缴12%房产税 | |
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代开发票合计税金 |
30319.71 |
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|
实际支付税金 |
30319.71 |
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A公司每年可抵减企业所得税 |
25% |
58500.00 |
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实际节税 |
28180.29 |
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三、总结
1、张三转让房产应到房产所在地税务机关申报纳税，税务局不再进行发票代开，而是由房产交易中心开具发票，房产交易中心无法开具增值税专用发票，所以A公司无法取得购买写字楼的专用发票并进行抵扣。
2、房产买卖牵扯的税种较多，实际操作较为复杂。建议请专门机构进行针对性咨询，为企业量身制定更合适的购置方式。
编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲
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