房地产企业在日常运营中，会依据市场动态及自身商业规划，灵活决策自建房产的出租或出售。当企业初期将自建房屋用于出租，而后随市场行情变化，决定转变策略，不再出租而预留作未来销售时，直接账务处理调整，作为存货恰吗？
根据四部委《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2021年年报工作的通知》（财会[2021]32号）：“企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）等相关规定，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，并在附注中披露房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响等相关信息。例如，房地产开发企业将投资性房地产转换为存货的，应当结合业务实质严格把握重新开发的判断，必须有确凿证据表明用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。”
从上述通知可以看出，投资性房地产能否重分类到存货，不仅要有确凿证据表明持有意图改变，更需要对其实施会对功能、性能等实质变化和重大结构调整的进行重新开发。
在房地产开发公司明确变更持有房产用途的情况下，若有重新开发的规划，则应将房产从“投资性房产”科目转入“开发成本”进行后续计量，会计报表上列报为“存货”；若无重新开发的规划，则在终止确认之前仍应将其列报为投资性房地产，而不能列报为一项存货，相应地，在处置时将体现为投资性房地产的处置，而不是存货的出售；如果投资性房地产计划出售，但尚未找到买家，可以将其转换为持有待售的资产。
名词解释：
“投资性房产”指投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有以备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
“持有待售资产”是指企业计划出售、转让或终止使用，并且预计在一年内完成处置的非流动资产或处置组。这些资产虽然原本属于长期投资或固定资产范畴，但由于企业战略调整、资金回笼需求或市场环境变化等原因，企业决定在未来一年或一个经营周期内将其出售或处置。主要类型包括生产类资产（如机器设备、厂房等）以及控股子公司、联合营企业的股权。
编辑人：陈 航 林芳 张青云
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