案例：一般纳税人A公司拥有一个开工时间在2015年3月的自建房产项目，该房产于2017年1月1日竣工，并于2018年1月对外租赁，其取得的租赁收入是否符合增值税简易征收条件？财税（2016）36号文规定按“取得”不动产的时间选择征收方式，那么何为“取得”呢？
答：根据分析，我们认为上述案例符合增值税简易征收的条件。
首先，依据财税[2016]36号规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
其次，文件中“取得”二字应如何界定？如果按房产交房时间计算取得时间，则租赁收入不符合老项目按简易征收的规定，租赁收入应按现行10%的税率缴纳增值税；而自建房产属于工程老项目，老项目取得的相关增值税发票不可进行进项抵扣，则企业的增值税负担重，这样似乎不符合国家对于降低增值税税负的指导精神。因此，目前国家税务总局对于纳税人出租取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，纳税人可暂按以下原则把握：
（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间；
（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间；
（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间。即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲
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