企业转让房屋建筑物转让旧房及建筑物，除能提供购房发票，纳税人转让旧房均需进行房产评估。摘自财税（2006）21号文
那么在进行房产评估过程有哪些注意点呢？
一、评估的房产价值仅为建筑物的价值不含土地价值。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
因此计算土地增值税增值额的扣除项目，土地使用权的价值需按土地使用权的价值地要按实际支付的土地出让金财政专用票据列明的金额扣除，旧房及建筑物的评估价格不包含土地使用权的价值。
二、重置成本价。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对建筑物的评估方法有成本法、市场比较法和收益法确认房产的价值，应选择按照成本法中的重置成本法进行评估，才能符合计算转让建筑物缴纳土地增值税成本扣除的要求。
三、重置成本需扣除增值税。特别注意，在确定重置成本时要扣除可抵扣的增值税，因此在与评估事务所沟通需求的时候要明确提出增值税一项单独列明的需求，因为营业税改征増值税后，房屋建构筑物的重置成本中应剔除可以抵扣的增值税额，其中建安工程费用税率一般为9%，前期及其他费用一般为6%，资金成本不含税。在评估报告中应体现增值税的金额，以便在算重置成本时予以扣除。
四、评估报告中必须体现重置成本乘以成新度折扣率后的房产的价值。在实操中我们发现，虽然在报告中估价方法的描述中按重置成本价乘以成新度折扣率，但实际计算结果却没有包含成新度折扣率。为避免税务机关在审核过程引起歧义，评估报告中学明确体现重置成本不含增值税金额，房产成新度折扣率，重置成本乘以成新度折扣率后的房产的价值这几个数据。
税务申报系统中旧房转让土地增值税申报明细中单独列明了取得土地所支付的金额、旧房及建筑物的重置成本、成新度折扣率，这些数据均来自评估报告，因此评估报告的准确性尤为重要，如果评估报告取数错误，直接影响土地增值税计算结果的准确性，给企业埋下税收隐患。
五、另外，需注意评估报告的有效期及评估时点的确认，需要与实施经济行为的纳税义务发生时间相匹配。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条土地增值税纳税义务发生的时点为：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
因此土地增值税纳税义务发生时间应接近评估时点且在评估报告的有效期内。以保证评估数据的可参考性。
编辑人：陈 航 林芳 张青云
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