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转让土地使用权
编著:陈桂芳    来源:会易网   时间:2012-11-06 18:29    我要留言    字体大小:【小】 【中】 【大】
2012-11-06 18:29    编著:陈桂芳
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1、相关政策规定及解读:

       转让土地使用权,是指土地使用者转让土地使用权的行为。

       土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。

       土地租赁,不按本税目征税。

                摘自国税发[1993]149号文

 

       将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征营业税。

摘自财税[1994]2号文

 

       (1)无偿赠与土地使用权或不动产

       ①单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为。

                 摘自《营业税暂行条例实施细则》第五条

 

       ②个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:

       a、离婚财产分割;

       b、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

       c、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

       d、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

                摘自财税[2009]111号文

 

       (2)合作建房

       ①部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房,双方成立合作公司,领取营业执照,中方将土地使用权转移到合作公司,外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售,双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题,要求予以明确。经研究,现批复如下:

       中方将获得的土地与外方合作,办理土地使用权转移后,不论是按建成的商品房分配面积,还是按商品房销售后的收入进行分配,均不符合现行政策关于“以无形资产投资人股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,因此,应按“转让无形资产”税目征收营业税;

       同时,对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的,则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的,则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的,则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

       外方提前支付给中方的前期工程的开发费用,视为中方以预收款方式取得的营业收入,按转让土地使用权,计算征收营业税。

       对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入,计算征收营业税。

        摘自国税函[1994]644号文

 

       ②合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的

       方式一般有两种:

       第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:

       a、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

       b、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业一租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

       第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:

       房屋建成后,如果双方采取风险共担、利润共享分配方式,按照“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。

       房屋建成后,甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资人股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

       如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资人股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次,对合营企业的房屋,在分配给甲、乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。

      摘自国税函[1995]156号文

 

       ③个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议,由个人出资并负责雇请施工队建房,房屋建成后,再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋,再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税,其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面,个人与地主的关系,属于一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发(营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。

             摘自国税函[1996]718号文

 

        ④《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条“合作建房是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金。”规定中的“一方提供土地使用权”,包括一方提供有关土地使用权益的行为,如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》,以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。

          摘自国税函[2004]241号文

 

        ⑤鉴于海口紫荆花园合作开发项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税发[1995]156号)第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

            摘自国税函[2005]1003号文

 

       (3)企业改制中不动产转移或转让

       ①外国银行分行改制过程中发生的向其改制后的外商独资银行(或其分行)转让企业产权和股权的行为,不征收营业税、增值税。

       外国银行分行改制为外商独资银行(或其分行)时,如其资产不按账面价值转让的,应按现行税法有关规定征税。

         摘自财税[2007]45号文

        ②对中铁建及其下属子公司与新成立的股份公司、锦鲤资产管理中心相互转让股权和整体转让产权的行为不征收营业税,对其他应税行为照章征收营业税。

          摘自国税函[2008]679号文

 

        (4)林地使用权转让

        单位和个人将其拥有的人工用材林使用权转让给其他单位和个人并取得货币、货物或其他经济利益的行为,应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。如果转让的人工用材林是转让给农业生产者用于农业生产的,按照财政部、国家税务总局《关于对若干项目免征营业税的通知》(财税字[1994]2号)规定,可免征营业税。

           摘自国税函[2002]700号文

 

       (5)奥伊尔投资管理公司处置金融资产

        奥伊尔投资管理有限责任公司从事金融资产处置业务时,出售、转让股权不征收营业税;出售、转让债权或将其持有的债权转为股权不征收营业税;销售、转让不动产或土地使用权,按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款及第四条的有关规定,征收营业税。

           摘自财税[2005]55号文

 

        (6)土地整理储备供应中心转让土地使用权

        ①土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

             摘自财税[2003]16号文

 

        ②呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作为代表呼和浩特市政府实施土地储备工作的单位,在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为,属于土地所有者出让土地使用权,不征收营业税;凡属于转让土地使用权的行为,应按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条第八款的规定征收营业税。

           摘自财税[2006]23号文

 

        (7)土地转让、抵押或置换未办理权属变更登记

        土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税。

              摘自国税函[2007]645号文

 

        (8)转让在建项目

        单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税:

        ①转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

        ②转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。

        在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

            摘自财税[2003]16号文

 

2、实务操作及解读:

2.1、国家税务总局12366问答精选

        1、对个人将名下的不动产无偿赠与他人的行为,是否视同销售不动产征收营业税?

        答:《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定:“对单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为。”因此,2009年1月1日起,对个人将不动产或者土地使用权无偿赠与他人的行为需要缴纳营业税。

 

         2、个人将林地使用权转让,取得的收入是否缴纳营业税?

        答:根据《国家税务总局关于林地使用权转让行为征收营业税问题的批复》(国税函[2002]700号)规定,单位和个人将其拥有的人工用材林使用权转让给其他单位和个人并取得货币、货物或其他经济利益的行为,应按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税。如果转让的人工用材林是转让给农业生产者用于农业生产的,按照《财政部、国家税务总局关于对若干项目免征营业税的通知》(财税[1994]2号)规定,可免征营业税。

 

编辑:陈  航    陈桂芳

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