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个人销售普通住房
编著:陈桂芳    来源:会易网   时间:2016-03-16 15:12:01    我要留言    字体大小:【小】 【中】 【大】

1、相关政策规定及解读:

        (1)基本规定

     为促进房地产市场健康发展,经国务院批准,现将个人住房转让营业税政策通知如下:

  一、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

   二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发 ﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

  三、本通知自2015年3月31日起执行,《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

摘自财税[2015]39号文

  

        根据国务院有关部署,现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:

  一、关于契税政策(略)

  二、关于营业税政策

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

  三、关于实施范围

  北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

  上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

  本通知自2016年2月22日起执行。

摘自财税[2016]23号文

      

        (2)普通住房标准
        ①享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.o以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

                    摘自国办发[2005]26号文

        ②2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

                       摘自国税发[2005]89号文

        ③享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的,应换算成建筑面积,判断该房屋是否符合普通住房标准。

                     摘自国税发[2005]172号文

        (3)购买时间
        ①个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

                        摘自国税发[2005]89号文

        ②《通知》(注:《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号),下同)第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
        纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
        个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。
        根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

                     摘自国税发[2005]172号文

        (4)发票和扣除凭证
        个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。
        对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

                        摘自国税发[2005]89号文

        (5)成交价格
        《通知》(注:《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号))第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

                     摘自国税发[2005]172号文

编辑:陈  航    陈桂芳

 

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