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销售不动产
编著:陈桂芳    来源:会易网   时间:2012-11-06 16:54:25    我要留言    字体大小:【小】 【中】 【大】
2012-11-06 16:54:25
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1、相关政策规定及解读:

        1、“还本”方式销售建筑物

        以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对该行为应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓“还本”支出。

                      摘自国税函发[1995]156号文


        2、委托销售商品房

        (1)以代销基价为结算价格委托代销商品房

        新疆广汇房地产开发有限公司(以下简称甲方)将自行开发的商品房委托新疆广厦地产交易网络有限责任公司(以下简称乙方)销售,双方以代销基价作为结算价格,甲方向乙方开具销售商品房发票;乙方将商品房销售给购房者并按实际销售价格开具发票,同时为业主办理产权证;这种行为是商品房销售而不是委托代销。因此,对甲方取得的收入应接“销售不动产”税目征收营业税,其计税依据是双方按照协议约定的代销基价实际结算的收入;对乙方也应按“销售不动产”税目征收营业税,其计税依据是商品房实际销售价减除代销基价后的余额。

                       摘自国税发[2005]917号文


         3、合作建房

        (1)中外合作开发房地产

         国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房,双方成立合作公司,领取营业执照,中方将土地使用权转移到合作公司,外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售,双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。

        对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的,则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的,则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的,则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

                   摘自国税函发[1994]644号文


        (2)个人出资与“地主”合作建房后销售

        个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议,由个人出资并负责雇请施工队建房,房屋建成后,再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋,再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税,其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

                     摘自国税函[1996]718号文


        4、拆迁安置业务

        (1)外商投资企业从事城市住宅小区建设

        对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等),凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的,不再征收营业税。

                     摘自国税函发[1995]549号文


        5、销售不动产兼装修业务

        纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。

                    摘自国税函[1998]53号文


        6、个人经营房地产

        (1)个人购房装修后销售

        关于阮金勇等三人经营房地产应如何征收营业税的问题。阮金勇等三个与溪南中心市场签订协议购买溪南中心市场房屋,并对房屋进行装修后又加价转售。在这一经营过程中,阮金勇等三人实际发生了销售不动产的行为。因此,应当按《中华人民共国营业税暂行条例》,以及《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》(国税函[1996] 718号)的有关规定,对阮金勇等三人按“销售不动产”税目征收营业税,其营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

                     摘自国税函[1998]260号文


        7、个人销售购买不足2年的非普通住房

        为促进房地产市场健康发展,经国务院批准,现将个人住房转让营业税政策通知如下:

  一、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

   二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发 ﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

  三、本通知自2015年3月31日起执行,《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

摘自财税[2015]39号文

 

 编辑:陈 航    陈桂芳


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